Deachman: Mengapa Ottawa harus melihat ke Calgary saat mengubah ruang kantor menjadi perumahan

Konten artikel

Sebuah resolusi yang baru-baru ini disahkan oleh dewan kota harus membantu menghidupkan kembali inti pusat kota dengan mendorong konversi gedung perkantoran kosong menjadi tempat tinggal.

Konten artikel

Ini bertujuan untuk memeriksa pengurangan biaya dan waktu tunggu izin bangunan untuk pengembang yang melakukan proyek semacam itu, asalkan mereka mendedikasikan 20 persen unit untuk perumahan yang terjangkau.

Konten artikel

Peningkatan perumahan pasti dapat dicapai dengan memberi insentif kepada pengembang, tetapi perumahan yang terjangkau adalah hasil yang jauh lebih kecil kemungkinannya, dan menggabungkan keduanya tidak masuk akal.

Ini bagus di atas kertas. Tren menjauh dari pekerjaan di kantor sudah berlangsung saat pandemi melanda, dan setiap “kembali ke normal” tidak akan memenuhi inti pusat kota. Perubahan, baik menjadi tempat tinggal atau campuran penggunaan lainnya — tempat penitipan anak, studio artis, atau tempat konser, misalnya — sangat penting untuk memeriahkan pusat kota Ottawa.

“Alternatifnya,” kata Somerset Ward Coun. Ariel Troster, yang mengajukan resolusi, “adalah lebih banyak penurunan di pusat kota kita, dan pembuangan pusat kota, yang tidak baik untuk kota.”

Konten artikel

Namun konversi itu mahal, dalam beberapa kasus lebih mahal daripada penghancuran dan pembangunan kembali, dan insentif dari pemerintah kota mungkin tidak cukup untuk meyakinkan pengembang untuk memasukkan perumahan yang terjangkau. Solusi yang lebih baik adalah mengembangkan strategi untuk menangani perumahan dan perumahan yang terjangkau secara terpisah. Pemerintah federal, setelah memimpin perumahan yang terjangkau, perlu mengambil peran itu lagi.

Pierre-Jacques Lefaivre adalah wakil presiden Groupe MACH, pengembang yang berbasis di Montreal yang tahun lalu membeli 110 O’Connor St. Mereka akan mempertimbangkan semua proposal, katanya, tetapi ragu sebagian besar pengembang bersedia melakukan tradeoff. “Jika saya menghemat enam bulan untuk proses perizinan, apakah enam bulan bunga hipotek dan pajak kota akan menutupi kerugian bangunan 20 persen terjangkau? Aku tidak tahu.”

Konten artikel

Oz Drewniak, presiden CLV Group Developments Ottawa, yang mengubah 473 Albert St. — sebelumnya gedung perkantoran Trebla — menjadi 158 unit hunian, mengutip banyak keuntungan dari konversi kantor ke hunian, termasuk peningkatan kepadatan perumahan dan semangat di pusat kota, peningkatan transit penumpang, dan pengurangan jejak karbon dengan tidak menghancurkan dan membangun kembali.

Namun konversi memiliki tantangan yang sangat besar, termasuk remediasi lokasi, peningkatan struktural, dan perubahan pengelolaan air hujan, ventilasi, dan pemipaan. Selain itu, sebagian besar gedung perkantoran, karena pelat lantainya yang besar atau usia lanjut, tidak cocok untuk konversi tempat tinggal. Dan banyak yang tidak meminjamkan diri ke unit dengan lebih dari dua kamar tidur, meninggalkan keluarga dalam cuaca dingin.

Konten artikel

Biaya kota, kata Drewniak, seperti $ 1 juta yang menurutnya diminta oleh kota sebagai pengganti pembuatan taman, bersama dengan lama menunggu izin bangunan, membuat proyek menjadi berat, terutama jika kuota keterjangkauan ditambahkan. “Ekonomi menjadi sangat sulit.”

Tetapi Anthony Leaning, arsitek utama di CSV Architects, yang mengubah 44 Eccles St., gedung bekas sekolah yang diubah menjadi kantor, menjadi 46 unit rumah yang terjangkau untuk Cornerstone Housing for Women, memperingatkan agar tidak memberikan pertanian dengan harapan mendapatkan perumahan yang terjangkau .

“Pengembang akan senang jika tidak ada persyaratan zonasi,” katanya. “Dan di ujung lain skala adalah proses yang sangat birokratis sehingga merugikan tujuan setiap orang. Dan di mana kita berada ada di antara keduanya.

Konten artikel

“Ada bagian dari proses persetujuan pembangunan yang menurut saya tidak praktis dan menjengkelkan, tetapi menurut saya secara seimbang, kami mendapatkan bangunan yang lebih baik dan lebih baik. Proses pengembangannya rumit, dan selalu ada ruang untuk merampingkan, meningkatkan, dan menyesuaikannya, tetapi menurut saya perubahan dramatis cenderung memiliki konsekuensi yang tidak diinginkan.”

Diantaranya akan menjadi beban kota jika biaya pembangunan sangat dikurangi. Lalu siapa yang membayar fasilitas yang dibutuhkan oleh pertumbuhan? Wajib pajak?

Jawabannya mungkin terletak pada model yang digunakan di Calgary, di mana tingkat kekosongan kantor pusat kota telah melonjak sejak industri minyak merosot pada pertengahan 2010-an, memberi kota itu keunggulan enam tahun dibandingkan kota-kota lain dalam menemukan solusi.

Menghadapi ruang kantor kosong seluas 12 juta kaki persegi — lebih dari 30 persen dari totalnya — Calgary mengembangkan rencana untuk mengubah setengah dari ruang tersebut menjadi tempat tinggal dalam waktu 10 tahun.

Konten artikel

Menurut Natalie Marchut, manajer pengembangan dan strategi untuk Tim Strategi Pusat Kota Calgary, mereka memperkirakan akan memakan waktu sekitar $450 juta untuk menyelesaikannya, dan kota, mengharapkan pemisahan tiga arah dengan provinsi dan FBI (yang belum terjadi) , telah berkomitmen $153 juta untuk proyek tersebut.

Mereka memilih untuk tetap sederhana: perumahan yang terjangkau, meskipun merupakan prioritas kota, tidak wajib.

“Itu sangat disengaja,” katanya. “Kami hanya ingin mengatasi kekosongan kantor dan krisis perumahan yang meluas ini.”

Ternyata mereka tidak harus menuntut keterjangkauan. Program tersebut, yang mencakup insentif keuangan — konversi $38 juta baru-baru ini, misalnya, mendapatkan kembali hampir $8 juta dari kota — dan beberapa fleksibilitas pada persyaratan kode yang dianggap aman, seperti parkir bawah tanah atau dimensi tangga, telah menciptakan banyak persaingan di antara pengembang, dengan banyak termasuk unit yang terjangkau atau inisiatif iklim dengan harapan tawaran mereka akan dipilih.

Konten artikel

Memang, bangunan yang diubah di Calgary sekitar satu dekade lebih muda daripada di Ottawa, sehingga kemungkinan membutuhkan lebih sedikit peningkatan. Tetapi hasilnya sangat mengesankan. Dalam 18 bulan sejak menerima pengajuan dari pengembang, delapan proyek telah disetujui dan pekerjaan dimulai, dengan lebih dari 1.000 unit yang sebagian besar disewa menggantikan satu juta kaki persegi ruang kantor kosong. Enam proyek lainnya, yang akan menciptakan unit hunian yang hampir sama banyaknya, saat ini sedang dalam proses persetujuan.

Di antara faktor yang menurut pengembang menarik, kata Marchut, adalah pembebasan izin pengembangan proyek konversi, dan kepastian persetujuan.

Jika dewan Ottawa mengamati Calgary dengan cermat, mungkin mereka akan menemukan program yang mungkin berhasil di sini. Siapa tahu? Dengan insentif dan persaingan yang cukup, mungkin pengembang akan menghasilkan solusi yang terjangkau, atau opsi penggunaan campuran, yang akan membuat pusat kota Ottawa lebih menarik tanpa perlu diberitahu.